Право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Порядок передачі земельних ділянок в оренду регулюється ст. 124 Земельного кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
       Суб'єктами оренди земельної ділянки є орендодавець та орендар.
       Орендарем земельної ділянки може бути фізична чи юридична особа, яка за договором оренди бере у користування земельну ділянку за плату та на певний строк.  

       Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", орендарями земельних ділянок можуть бути:
- Районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;
- органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;
- громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.
       Потрібно відзначити, що орендарями земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути тільки ті юридичні особи, в установчих документах яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
Іншим суб'єктом є орендодавець. Це фізична чи юридична особа, яка є власником земельної ділянки, що передається в оренду, або уповноважена ним особа.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного
органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
       Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
       Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об’єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.
Договір оренди земельної ділянки – це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.
До істотних умов договору належать: об’єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для визнання договору недійсним.
       За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови – якісний склад земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо. Якщо за заявою однієї зі сторін щодо таких умов або хоча б однієї з них має бути досягнуто згоди, але вона не досягнута, то, як зазначив Вищий арбітражний суд України в інформаційному листі „Про Закон України „Про оренду землі”, договір оренди землі слід вважати неукладеним.
       Договір оренди землі перестає бути чинним у таких випадках:
1. Закінчення терміну дії договору.
2. Розірвання договору оренди за взаємною згодою.
3. Дострокове розірвання договору на вимогу однієї із сторін і за рішенням суду. Так буває в разі невиконання сторонами обов'язків, випадкового знищення чи пошкодження землі, якщо це перешкоджає її використанню за договором.
4. Перехід земельної ділянки у власність орендаря.
5. Примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки, якщо виникає така суспільна потреба (це питання регулює законодавство України).
6. Смерть орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова його родичів-спадкоємців від виконання договору оренди.
7. Ліквідація юридичної особи - орендаря (тобто підприємства, яке орендувало землю).
       Договір оренди землі можна достроково розірвати за таких умов:
за взаємною згодою сторін;
за рішенням суду в разі невиконання обов'язків сторін;
у разі випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки, як що це суттєво перешкоджає її використанню.
       Договір не може бути розірвано в односторонньому порядку. Таке положення дає можливість сторонам захистити свої інтереси щодо використання чи отримання відповідної орендної плати.
       У разі розірванні договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
       За законом, зміна власника земельної ділянки не вимагає внесення зміну договір оренди або його розірвання (якщо така угода не передбачає інших умов). Тому, укладаючи договір оренди, доцільно внести до нього такий пункт, який дозволяв би новому власникові земельної ділянки наполягати на перегляді договору або на достроковому припиненні його дії. Змінити умови договору оренди або розірвати таку угоду можна тільки після того, як орендар завершить цикл сільськогосподарських робіт. Якщо котрась із сторін не бажає подовжити термін оренди, то про це потрібно повідомити іншій стороні не пізніше як за 3 місяці перед закінченням терміну дії договору.
У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням.
 

 

Провідний спеціаліст відділу реєстрації
нормативно-правових актів,систематизації
законодавства, правової роботи та освіти
Головного управління юстиції у Чернівецькій
області Олександр Венерський